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4個資金檢查點,買屋有備無患 12-10-24

2012年10月24日【撰文/王藍恬  攝影/羅挺倬】

別陷入低自備款購屋迷思
    預售屋文案中常可見到「超低自備成家」、「輕鬆付款圓購屋夢」等字樣,各式吸睛行銷術語,強力行銷低自備款、高貸款成數的誘因。但購屋者是否真能如業者所言,如此輕鬆寫意呢?掌握購屋資金4部曲,才能讓買房夢圓滿實現。 

    許多人喜歡買預購屋,因為,自備款只需要1~2成,而且還可分期慢慢支付。但是,買屋前的資金規畫,不能只看自備款多寡,還要評估後續繳款能力與貸款能力,才能按部就班完成購屋流程。消費者想避免在買進預售屋後四處籌措資金繳款的窘境,在買屋時,對自身的財力、還款能力評估,都得更加嚴格把關才行。 

第1桶金:備好「訂、簽、開」,跨出購屋第一步 
    預售屋付款方式,主要程序分為訂金、簽約金、開工款、工程期款、銀行貸款、與交屋款。首先,在未簽約前的選屋時期,須先支付訂金。21世紀不動產總經理王福連表示,訂金可分為「小訂」、「大訂」,付了小訂金後,買方可暫時保留所選定的戶別,類似到百貨公司選中商品,先付部分訂金保留;但是,買預售屋付了小訂後,消費者須在約定時間內補足訂金全額,也就是「大訂」,才算完成訂金支付。 

    付完訂金,接下來就進入簽約、開工階段。訂金、簽約金加開工款,一般業界術語稱之為「訂、簽、開」,也就是所謂的自備款部分,支付金額約為房屋總價的10~15%。舉例來說,若民眾想要買進一間總價1,000萬元的預售屋,至少須準備100萬元到150萬元的現金,才有機會跨出買屋第一步。 

第2桶金:工程款按月繳還是按工程期繳? 
    
等到建案正式開工後,購屋族就須開始支付工程期款。工程期款可分為「按月繳納」或「按工程進度繳款」兩種方式,因支付工程期款牽涉到建商信譽、買方繳款能力等問題,因此往往是購買預售屋,最容易發生糾紛的階段。 

    王福連分析,此兩者繳款方式各有利弊,一般認為按月付款較為單純。例如身為上班族的陳先生,衡量自己的薪資狀態,選擇按月付出固定金額,因為支出固定比較不會影響其他生活支出與儲蓄,只要工作狀態穩定,就不會發生付不出費用的問題。但此種繳款方式,陳先生必須承擔的風險是,建商會不會如期施工?付了款後完工時間會不會遙遙無期?政大地政系教授張金鶚表示,若遇到建商未如期施工的狀況,民眾可要求建商出面說明處理,若未得到善意回應,可進一步發送律師函,要求建商依照買賣契約書內容賠償。 

    但也有另一種繳款方式,是按照工程進度分批付款,購屋民眾不用擔心建商收了錢卻未施工,或交屋時間一延再延,反正依工程進行到哪裡,民眾按進度繳款。隆大營建董事長陳武聰分析,工程期大致可分地下室完工、結構體完工、領取使用執照、交屋等幾個階段。 

    一般來說,作為建築物基底的地下室最為費工,開挖時間長,挖1個樓層動輒2~3個月,此時的工程期較長,因此繳款速度也較慢,對購屋族而言相對負擔比較小。但若開始打造地面以上的建築,也就是進入結構期階段,工程速度會大幅提升,因此消費者繳款的頻率、速度,也會開始加緊,負擔會增加不少。通常就要1個月繳1期款。若購屋族未評估好自身繳款能力,若產生拖延狀況,賣方可依合約內容,要求賠償。 

第3桶金:貸款幾成?別誤信促銷糖衣 
    為了打造「低價買屋」的美麗願景,賣方常喊出各式「低自備款」口號吸引買方,但購屋者要小心評估。永慶房產集團企研室協理黃增福表示,在央行要求各大行庫審慎評估放款標準之下,民眾想要以低自備款買屋恐怕不太容易。即使可貸款成數高,但之後就會面臨較沉重的貸款負擔,假若未來利率揚升,民眾還款的壓力也會隨之升高,建議民眾得仔細留心。 

    房地產業者透露,通常建商打出「低自備」優惠後,購屋民眾的議價空間也會減弱,等於是變相墊高房價。此外,「0元買屋」也是必須注意的花招之一,此大多是建商和銀行合作,「訂簽開」等費用都以刷卡付費、分期償還,或是由建商提供「公司貸款」。但這兩種情況,消費者等於必須用信貸利率負擔房貸,短期負擔看似輕鬆,但長期而言繳交的總金額卻比較高,不見得是比較有利的方式。 

最終核貸成數與原先不同怎麼辦? 
    另一個讓購屋族頭痛的問題是,銀行最後核貸成數和賣方當初承諾的成數不同時,該怎麼辦?例如原先標榜可貸款總價8成,最終卻只能貸款7成,少1成資金該怎麼辦? 

    台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示,目前銀行針對房貸核準標準較為嚴格,若民眾手頭資金有限,無法申請到足夠成數房貸而勉強買房,恐怕會使個人財務陷入困難。建議購屋者在買房簽約時,可以要求清楚列出希望申請的貸款成數,並加註但書,例如「若銀行核貸成數未達房屋總價8成,則此合約不具效力」,以保障自身權益。
 
第4桶金:房貸所得比與緊急備用金
    為防資金周轉上的壓力,購屋族最好還是多籌措一些自備款後再購屋。例如,自備款比重拉高到3成以上估算,同時先試算,房屋交屋過戶後,每個月貸款支出占家庭所得的比重,若是過高便會影響生活品質。黃增福建議,購屋族先仔細評估貸款負擔能力,以家庭月收入3分之1為上限,同時也須確保,進入工程期階段,若工程進度快,能否負擔得起每月繳納1期的資金。除此之外,並應該保留1年以上的現金作為緊急備用金,若遇到經濟不景氣、遭逢失業等意外事故時,仍可如訂金、簽約、開工款,是買預售屋的自備款,也是跨出買屋第一步。期繳納房貸與生活費,才不致影響正常生活。
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